We Work巨亏66亿，联合办公要凉了吗？

  巨亏7000亿日元（约66亿美元）！有"阿里之父"之称的软银会长兼社长孙正义正在经历至暗时刻。日前，软银发布预告称，上财年将出现巨额亏损，其中有约66亿美元的亏损来自对联合办公企业We Work的投资。

2020年以来，受资本退潮和疫情的双重影响，联合办公行业受到客户退租的巨大冲击。联合办公企业是否还具备投资价值？

日前，深圳前瞻产业研究院颁布《2020年联合办公行业最具投资价值企业榜》（以下简称《榜单》）。该榜单从规模实力、持续经营力、创新能力和成长潜力等四个二级指标，对业内40家联合办公企业进行权威评析。

 

令业内人士惊讶的是，排在榜首的并非优客工场、 We Work、纳什空间，而是拿到总分86.09高分的创富港。其中，在持续经营力、创新能力和成长潜力三个指标中，创富港均名列第一。

和业内同行相比，创富港很少出现在媒体报道中。一向默默无闻，此次榜单评比为何能成为业内黑马？创富港的发展现状究竟如何？

规模实力：逆势扩张 聚焦十大城市

观点指数显示,2018年底以来,在资本退潮、盈利困难等因素影响下,联合办公行业扩张放缓,截至2019年底,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公品牌占总数的31.1%。

在联合办公企业纷纷瘦身谋求盈利时，低调的创富港却在默默逆势扩张。

"危机危机，危中有机，我们一直坚持'稳中求快，以稳为先'的发展原则。自2020年以来，即使因为新冠疫情，中国经济按下了几个月的"暂停键"，但是创富港还是新开了四家门店。"创富港副总裁唐伟表示，创富港不会因为行业处于风口就跟随求快，也不会因为行业处于寒冬就保守经营。

数据显示，今年以来，创富港共新增了2000多个工位，新增的门店分别位于广州、佛山、上海、深圳四大城市，总面积约9500平米。

创富港创始人兼CEO薛春表示，越是在行业不景气的时候，他反而看到了做生意的好时机。

在此次《榜单》评选的二级指标中，规模实力为首要指标，满分20分，具体分为营业收入、入驻企业数、办公总面积、空间数量、城市布局、工位数等三级指标。

其中，创富港获得16.09分，位列第四位。《榜单》显示，规模实力上,纳什空间、优客工场和 We Work中国排名行业前三。

虽然规模实力仍处于第二梯队，但创富港正在穿越经济周期。2019年财报显示，2019年，创富港全国签约门店数量 183 家,分布于深圳、广州、北京、上海、杭州等十大城市。2019年，签约新店 30家，新增管理面积 5.6万平方米，管理规模较上年增长 27.6%。

持续经营：业内唯一正向盈利

创富港做出扩张决策的底气，则来自于对自身经营能力的自信。

从2008年转型做联合办公以来，创富港已经成为目前唯一连续盈利的企业，成为了最赚钱的N0 1。

 

日前公布的2019年财报显示，创富港实现营业收入5.38亿元，同比增长 27.85%, 归属股东净利润1190.7万元。

表：2017-2019年创富港营收和利润 单位：元

相比2017和2018年，2019年创富港的营收创新高。

屡创新高的背后则是创富港的精细化运营能力。例如，通过大数据分析，创富港可以对每个城市进行未来15天的营销预警，若有必要可快速反应提高营销广告的投入。

在《榜单》的持续经营能力指标中，满分25分，具体分为盈利能力、净现金流、出租率、存续时间、成本控制力等三级指标。其中，创富港获得21.94分，位列第一。

得益于产品的定位和性价比优势,创富港成熟店会员入住率仍然保持在 90%以上，毛利率保持在 30%以上。

"整体上，与创富港合作的业主都感受到我们高效、准时以及稳定的付租能力，更喜欢与我们长期合作。业主续签率超过90%，还有很多盘源是业主再次主动推送给我们的。"唐伟表示。

事实上，能够摆脱巨额亏损、实现盈亏平衡，已经是很多联合办公企业努力的目标。

日前，软银集团表示，在截至3月的过去一年中，它在愿景基金之外投资的We Work资产预计将亏损约7000亿日元(合66亿美元)，这使该集团的预期净亏损将达到9000亿日元(合84亿美元)。

We Work在去年IPO失败后，因现金流问题和软银达成要约收购协议。但随着软银终止了收购要约，目前双方已经对簿公堂。

创新能力：IT基因 自主研发

随着人工智能、大数据、云计算、5G等技术的不断发展,联合办公品牌纷纷加快了智慧办公布局。

作为从IT公司转型而来的联合办公企业，创富港传承着技术优势。

以最为重要的选址为例，创富港自主研发了一整套测评模型。在与业主签约之前，已完成对空间的分隔规划，可保证签约后即刻启动快速装修，并测算实际经营利润指标，合格才会签约。

在营销方面，创富港自主研发了数据营销预警系统。通过内部平台，全员可实时掌握每个分店的空置情况及对外营销参数，实现全员营销。

在《榜单》的创新能力指标中，满分25分，具体分为自主研发、服务创新、营销创新、空间智慧办公程度、IT化程度等三级指标。在创新能力方面，创富港获得23.58分，是业内公认的NO1。

对于租户和创业者而言，全方位自助化及自动结算的智能硬件、方圆间APP和互助社群等多种硬核技术，极大提升了入驻体验。

目前，创富港自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能化系统,包括 BCMS 商务中心综合管理系统、BITS智能秘书接电服务系统、方圆间APP和社群交流平台、银企直连自动付款系统、BCMS-CLOUD自动记账系统等。

以方圆间APP为例，方圆间是由创富港自主打造的APP，广大的创业者及中小企业可以通过该平台，享受到商务IM、资金服务、社群等服务，与创富港共建有故事的创业生态圈。

创富港2019年财报显示，为了提升门店营收规模，提高技术研发实力，创富港还斥资约1000万元，完成了对管理类公司和科技类公司的收购。

成长潜力：探索资本市场的无限可能

在联合办公企业进入资本寒冬的情况下，创富港凭借优异的经营状况，正在展示出无限的成长潜力。

作为国内最赚钱的联合办公企业，创富港的投资价值也受到业内关注。

在《榜单》的成长潜力指标中，满分30分，具体分为品牌关注度、增值服务、现状评估、扩张战略等三级指标。其中，创富港获得24.48分，位列第一。

2019年度，创富港的注册资本由5823.9万元增至11065.41万元。注册资本增加系股东同比例增资，创富港前五大股东的持股比例保持不变。其中，红杉资本持有创富港16.67%的股份。

财报显示，美团连续两年蝉联创富港第一大客户。2019年前五大客户的营收占比仅为1.13%，这意味着创富港在客群探索方面还有很大市场。

 

在风险资本退潮的当下，陆续有友商爆出现金流断裂，经营难以为继。对此，创富港副总裁唐伟表示，创富港的经营性现金流目前较好，即使融不到资，依靠自有资金也能实现每年35-40%的扩张速度。

日前放开的创业板新政策，让创富港看到了在国内上市的可能性。目前，创富港已经开始探索国内上市的可能。

结语：

股神巴菲特有句名言:只有当潮水退去时,才知谁在裸泳。

从2015年的乘风而起，到2020年的大浪淘沙，联合办公行业斗转星移。

对于盲目跑马圈地、一味扩大规模的头部企业来说，巨额融资的注入似乎并不能扭转亏损态势。当资本退潮后，只剩一地狼藉。

低调潜行十余年的创富港深知，世界上没有风口，只有踏实运作、用心经营，才能创造出真正的价值。

对于联合办公企业而言，2020年是关键的开局之年。是在危机面前倒下黯然离场，还是初心不改抓住机遇，创富港正在告诉我们正确的选择。